A conta de quem não negocia, não desaparece — ela só muda de forma
Duas histórias recentes, das mesmas semanas, mostram dois jeitos opostos de lidar com a mesma pergunta: até onde vale a pena ceder? E o resultado de cada uma diz muito sobre o momento que Campos está atravessando.
Primeira história. Uma loja de outro estado procurava ponto no Centro de Campos. Encontrou um imóvel, negociou, fechou verbalmente por 30 mil reais de aluguel mensal. Dias depois, pediu pra rever o valor: 25 mil. O proprietário, um empresário local muito bem-sucedido, recusou. Não teve segunda conversa. A loja de fora foi embora e fechou contrato com outro imóvel, por um valor menor. Já se passaram seis meses. O primeiro proprietário continua sem receber nem os 30 mil, nem os 25 mil — e o pior: pra ele, isso não faz diferença nenhuma no bolso. Ele é rico o suficiente pra bancar um imóvel vazio por anos, se precisar.
Segunda história. Um restaurante tradicional da Pelinca paga 15 mil de aluguel, mas enfrenta dois meses sem faturamento suficiente pra cobrir as contas. Um amigo sugere mudar de ponto. O dono resiste no início — é um ponto tradicional, difícil de largar — mas topa colocar o imóvel à venda por luvas de 200 mil. Aparece uma rede interessada, dispostas a pagar pelas luvas. Quando pergunta o valor, o dono pede 500 mil. A rede propõe 350 mil. O dono acha injusto — até o amigo entrar com uma pergunta direta: você já achou um ponto novo, onde vai pagar metade do aluguel que paga hoje, e ainda vai receber 350 mil numa cidade sem dinheiro girando. Vai mesmo recusar isso? O dono aceitou. Fechou negócio.
A diferença entre as duas histórias não é sorte — é disposição pra ceder um pouco quando o cenário pede.
O primeiro empresário pode achar que “ganhou” por não abaixar o preço. Mas ganhou o quê? Seis meses de imóvel parado, zero receita, um ponto comercial que poderia estar girando dinheiro pra cidade e não está. O segundo, ao ceder 150 mil das luvas pedidas, saiu com aluguel mais barato e ainda embolsou 350 mil — numa cidade, como o próprio amigo dele lembrou, que está sem dinheiro.
E aqui está o alerta que eu quero deixar pra quem lê isso achando que essa história não é sobre ele: quem acha que não está pagando conta nenhuma, está pagando de outro jeito. Um imóvel comercial vazio no Centro não fica só vazio — ele deprecia, atrai pichação, vira alvo de invasão, perde valor de mercado mês após mês. A conta de quem não negocia não desaparece. Ela só muda de forma: em vez de aparecer no extrato bancário, aparece na fachada do prédio.
Isso já é fato documentado em Campos. Casarões tombados como o Solar de Santo Antônio — que hospedou Dom Pedro II — chegaram a risco de perda estrutural iminente antes de uma verba emergencial salvar o telhado. O Solar dos Airizes segue fechado há décadas. Monumentos históricos do Corredor Cultural amanhecem pichados, sem que ninguém seja responsabilizado. O padrão é sempre o mesmo: patrimônio parado é patrimônio perdendo valor, com ou sem dono rico o bastante pra não sentir no bolso hoje.
Ou sentamos a mesa ou nos afundaremos cada vez mais
Sou defensor de livre mercado, e sou contra o poder público se metendo em decisão de preço entre particulares. Mas duvido muito que algum proprietário de imóvel histórico ou comercial em Campos queira ver seu patrimônio se desvalorizando, pichado, invadido. Isso não é interesse coletivo abstrato — é interesse direto do próprio bolso dele, mesmo que ele ainda não tenha percebido.
Falta uma mesa de diálogo. E cada entidade tem um papel claro nisso, sem que nenhuma precise virar reguladora de preço de ninguém:
CDL pode mapear a vacância comercial real do Centro: quantos imóveis estão parados, há quanto tempo, por qual valor. Hoje esse dado nem existe organizado.
Imobiliárias por sua vez, pode funcionar como ponte entre quem tem imóvel parado e quem procura ponto, inclusive imóvel histórico que muita gente nem sabe que está disponível.
ACIC pode puxar proprietários e comerciantes pra mesma mesa, com peso institucional, sem parecer imposição de lado nenhum.
Sebrae pode trazer dado técnico de precificação e cases de outras cidades que resolveram esse mesmo impasse com modelos como comodato ou aluguel escalonado.
Prefeitura pode exercer o papel de facilitadora, cedendo espaço e convocando a conversa, no máximo oferecendo incentivo (como desconto de IPTU pra quem ocupa e revitaliza), nunca impondo preço ou uso a ninguém.
Isso não é teoria — outras cidades já fizeram, e sem intervenção pesada
Não precisamos inventar o modelo do zero. Salvador criou o Programa Revitalizar pra recuperar o Centro Antigo: quem reforma ou recupera imóvel na área ganha redução de 50% no IPTU futuro, perdão de dívidas anteriores, redução de ISS e isenção de ITIV. Curitiba lançou em 2026 o “De Volta ao Centro”, com R$ 163 milhões em incentivos até 2032 — isenção de IPTU, ISS e ITBI pra quem faz retrofit de prédio antigo, sem forçar ninguém a vender ou ocupar. O Rio subsidia a fundo perdido a reforma de imóveis tombados e degradados no Centro, e já emitiu dezenas de licenças de retrofit desde que o programa começou.
O ponto em comum entre os três: nenhum deles multa quem mantém o imóvel vazio. Todos oferecem vantagem fiscal pra quem decide ocupar ou reformar. É incentivo, não uma imposição forçada — exatamente a régua que defendo aqui. (Vale registrar que Vitória foi na direção oposta agora em 2026, com decreto que permite ao município arrecadar provisoriamente imóvel abandonado depois de três anos — um caminho mais duro, que foge do espírito de mercado livre que estou defendendo nessa matéria, e que citar aqui serve só como contraste do que eu NÃO estou propondo pra Campos.)
Traduzindo pra escala de Campos: não precisa de R$ 163 milhões nem de programa estadual. Precisa de uma mesa com CDL, ACIC, Sebrae, imobiliárias e prefeitura decidindo três coisas simples: (1) qual desconto de IPTU vale a pena oferecer pra quem ocupa ou reforma imóvel parado no Centro ou nos casarões tombados; (2) um cadastro público de imóveis vagos, pra tirar a informação da mão de quem não tem interesse em negociar rápido; (3) um canal direto — pode ser a própria ACIC ou CDL mediando — pra aproximar proprietário e comerciante antes que a negociação trave como no Fato 1.
Ninguém precisa forçar o empresário do Fato 1 a baixar aluguel nenhum. Basta mostrar pra ele o que já está acontecendo com o próprio patrimônio dele enquanto ele espera — e dar um motivo fiscal concreto pra sair da inércia. Campos não vai se salvar esperando que cada proprietário chegue sozinho à mesma conclusão que o dono do restaurante da Pelinca chegou com a ajuda de um amigo. Alguém precisa sentar essas pessoas na mesa antes que a cidade tenha mais um Solar dos Airizes fechado do que loja aberta.
Ou sentamos a mesa, ou nos afundaremos cada vez mais.
